Installation de panneaux photovoltaïques pour alimenter un local commercial : financement et refacturation entre bailleur et locataire.
Le 17 janvier 2023
Likewatt a interviewé Thomas Lawson, fondateur de Faradae, pour vous apporter toutes les clés afin de mieux comprendre le mécanisme de refacturation d’une installation solaire sur un bâtiment à usage commercial. Prenons pour ce type d’opération l’exemple des associés d’une grande chaîne de supermarchés qui sous-louent un bâtiment commercial à l’un de leurs magasins (ou une agence dans le cas d'une banque par exemple).
Qui doit payer l’installation des panneaux solaires, comment répercuter les coûts sur le locataire, quels sont les points de vigilance à avoir ?
Likewatt (L) : Thomas, nous avons reçu une question intéressante d’une grande société et aurions besoin de ton avis d’expert sur le sujet. En effet, peu d’informations sont disponibles aujourd’hui sur le mécanisme de refacturation d’une centrale solaire sur bâtiment à usage commercial. Cette société souhaite équiper un nouveau magasin (ou agence) de panneaux solaires en autoconsommation. L'agence sera locataire des murs. Comment faire ?
T.L. (Thomas Lawson) : En effet, la première question est “qui paie” ? En autoconsommation, c'est le locataire qui va bénéficier de l'installation, en faisant des économies sur sa facture. Cependant, il est rare pour un locataire de vouloir payer - il n'est peut-être pas sûr de rester suffisamment longtemps dans les locaux pour récupérer sa mise.
Et puis, s'il paie, il serait propriétaire de l'installation. Il pourrait alors réclamer la propriété d'une installation sur le toit de ses anciens locaux, pour lesquels il n'a plus de bail. Des questions se posent ensuite sur l'exploitation, l'assurance, la valorisation de l'électricité, etc.
L : Ok. Le propriétaire peut-il alors financer l’installation des panneaux s'il a un moyen de répercuter son coût sur le locataire ?
T.L. : Oui, bien sûr. Mais juridiquement, c'est compliqué. Un propriétaire n'a pas le droit de refacturer les coûts d'énergie dans le loyer, ni dans les charges. C'est ce qu'on appelle la rétrocession d'électricité. Même si certains particuliers bailleurs le font, en s'exposant à une amende, les propriétaires institutionnels - les foncières, par exemple - ne le font jamais.
C’est pourquoi il faut un cadre contractuel et juridique bien réfléchi, travaillé en général par un avocat spécialisé, dont le coût peut malheureusement nuire à la rentabilité du projet. Il faut notamment séparer la partie occupation du toit de la partie fourniture d'électricité, en cas de changement de locataire ou de propriétaire. Et il faut répondre aux questions de responsabilité et d'assurance.
L : C'est le créneau de Faradae, il me semble ?
F : C'est ça. Nous travaillons avec les propriétaires et les locataires pour mettre tout le monde d'accord sur l'alimentation des locaux en électricité photovoltaïque.
Nous avons fait ce travail juridique, et pouvons donc appliquer un modèle qui consiste à financer l'installation, à verser un loyer au propriétaire, et à nous rémunérer sur l'alimentation du site.
C'est un modèle qui se prête bien aux sociétés foncières, aux chaînes de cliniques, aux hôtels, etc.
L : Et vos clients, qu’en pensent-ils ?
Pour l'instant, ils ont l'air contents. Nous couvrons une partie - souvent entre un tiers et la moitié - de leurs consommations, à un prix plus bas que celui d'EDF, et qui est stable dans le temps. De plus, le fait de soutirer moins d'électricité du réseau leur permet de répondre au Décret Tertiaire.
Comme nous l’a expliqué Thomas de Faradae, un tel montage n’est pas sans conséquences.
Il convient de prendre en considération la législation en vigueur avant d’installer des panneaux photovoltaïques, mais surtout d’être bien accompagnés juridiquement et financièrement. C’est donc au propriétaire de payer l’installation de panneaux solaires, mais attention à la rétrocession d’électricité qui reste interdite pour le propriétaire bailleur.
Chez Likewatt, nous permettons aux professionnels des EnR et de l’autoconsommation d’analyser les consommations d’un bâtiment au pas 10 minutes pour créer différents scénarios d’autoconsommation et optimiser le dimensionnement des installations. Cette étude effectuée sur le logiciel Optiwize apporte à l’utilisateur une analyse technico-économique ultra-fiable, rapide et précise et ce quel que soit le schéma de financement retenu : investissement en propre, tiers financement avec location ou PPA.
Faradae intervient ensuite sur la partie accompagnement des propriétaires, locataires et collectivités pour la mise en place du financement en quatre volets : étude de faisabilité, cadrage juridique, administratif et technique, financement et exploitation, maintenance et suivi. Ils financent et exploitent des centrales photovoltaïques en autoconsommation en adressant leur solution aux propriétaires et locataires de locaux, établissements de santé et collectivités.
Pourquoi s’intéresser à l’autoconsommation photovoltaïque ?
- L’électricité est consommée sur place, et est exonérée des taxes du réseau représentant la moitié de la facture.
- La consommation locale réduit l’empreinte environnementale.
- Le décret tertiaire oblige les propriétaires et utilisateurs du secteur tertiaire à réduire la consommation énergétique de leurs bâtiments.
- Le photovoltaïque rentabilise une surface inexploitée.
Les entreprises et collectivités seront plus vigilantes dans un objectif de réduction des coûts et d’adaptation aux exigences règlementaires. Likewatt et Faradae vous accompagnent pour développer vos projets d’autoconsommation.
Un article corédigé par Likewatt et Faradae
Pour en savoir plus sur Faradae : https://faradae.com/vous-etes
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